Как правильно выбирать загородный участок?

Рынок недвижимости - это достаточно жесткий бизнес со множеством подводных камней, которые могут привести к неоправданным расходам и потере времени. Рассмотрим 5 ключевых вопросов, которые вы должны иметь ввиду при поиске и покупке загородной недвижимости.

С чего начать поиск загородного участка?

Хотя вы можете практически полностью доверить агенту по недвижимости вопросы оформления сделки, поиск и подбор недвижимости - это в большей степени ваша задача.

В вопросе выбора земельного участка или коттеджа агент в интересах получения скорейшего вознаграждения может оказывать на вас ненужное давление, чтобы вы купили участок, прежде чем полностью убедитесь, что он подходит именно вам. Поэтому в этом вопросе самое главное для вас - это трезвый и беспристрастный взгляд на все характеристики, преимущества и недостатки рассматриваемого участка или коттеджа.

В идеале еще до начала поиска необходимо определить (может быть даже записать на бумаге) что именно вы ищите, и каким параметрам этот объект должен отвечать.

Перечислим 5 важных параметров, которые вы должны рассмотреть при поиске загородного участка.

1. Расположение.

Расположение участка это первый и самый важный критерий выбора. Определяя район, шоссе и удаленность от Москвы, вы сразу же сужаете огромное поле поиска и экономите свое время и средства на бензин. При выборе направления расположения земельного участка необходимо учитывать свое текущее место проживание, место работы, место проживания и отдыха своих родных, близких и друзей.

Так, например, наш коттеджный поселок «Речная долина» расположен в северо-западном направлении от Москвы. Он идеально подходит тем, кто проживает на севере Москвы (Алтуфьевское, Дмитровское, Ленинградское шоссе, Химки и пр.), а также в городах таких городах спутниках, как Лобня, Долгопрудный. А также тем, кто крепко связывает свою трудовую деятельность с инфраструктурой аэропорта Шереметьево.

При выборе важно учитывать удаленность от населенных пунктов, близость к определенным загородным трассам. Транспортная доступность один из важнейших факторов при выборе загородной недвижимости. Так, например, к поселку «Речная долина» можно добраться несколькими путями:

по Дмитровскому шоссе,
по Рогачевскому шоссе и
по платной трассе на Санкт-Петербург М-11.

Малое кольцо соединяющее все эти трассы находится в завершающей стадии реконструкции и в самое ближайшее время будет представлять скоростное 4-хполостное шоссе. При этом наиболее загруженным в часы пик является Дмитровское шоссе, но при этом оно обладает очень богатой придорожной инфраструктурой: топливные заправки, придорожные магазины и кафе, шиномонтажи и автосервисы. В том время как трасса М-4 обладает максимальной пропускной способностью.

Важно обратить внимание на дорогу до самого въезда в поселок, является ли она асфальтированной, а также в чем ведении она находится. От этого будет зависеть, как часто ее будут чистить зимой от снега.

2. Инфраструктура.

При выборе загородной недвижимости изучите окрестности на предмет существующих или проектируемых зон рекреации (лесов, парков, усадьб, водоемов, развлекательных центров), торговых центров, транспортных узлов общественного транспорта и других инфраструктурных объектов.

Так называемая внешняя инфраструктура должна соответствовать вашим индивидуальным запросам. Это может быть обязательное наличие леса, если вы заядлый грибник, или реки, если вы любитель рыбалки, или живой деревни по соседству, если вы рассматриваете загородную недвижимость как ПМЖ, или же наличие горнолыжного или спортивного курорта, если вы приверженец спортивного досуга.

Важнейшими элементами внешней инфраструктуры является наличие в пешеходной доступности магазина с продуктами питания и товарами первой необходимости, а также остановки городского транспорта. Если участок приобретается для семьи с детьми вам необходимо учитывать наличие и качество местных образовательных учреждений.

Вторым важным вопросом является внутренняя инфраструктура загородного объекта. Садовые товарищества образца прошлого века уходят в прошлое. Современному взгляду соответствует наличие широких улиц в коттеджных поселках и общественной «гостевой» охраняемой стоянки при въезде в поселок, своей детской площадки, спортивной площадки, пляжа, внутреннего парка или других общественных зон отдыха.

Современные поселки комфорт класса стремятся объединить своих жителей уже на этапе покупки объединяя их сообщества и привлекая к общественным мероприятиям.

Коммуникации поселка являются главным фактором, определяющим цену загородного объекта. Если вы ищите земельный участок со всеми центральными коммуникациями (электричество, газ, воду и канализация), вы должны трезво оценить свой бюджет, потому что такие участки всегда дороже, НО не всегда лучше.

Центральные коммуникации – это всегда повышенная ежемесячная плата за их обслуживание и наценка на стоимость за их расходование. Выбирая свой собственный источник водоснабжения (колодец или скважину) вы застрахованы от ожидания ремонта на водозаборном узле (такое рано или поздно происходит), качество и количество воды будет зависеть только от вас, и вы никому не платите за потребление воды!

Газификация поселка тоже скорее по привычке включается в обязательный элемент при выборе недвижимости. Сегодня существует множество альтернативных отопительных технологий, которые в разы дешевле на стартовом этапе.

3. Экология.

Выбирая загородную недвижимость, мы стремимся вырваться из городской среды, мы хотим вздохнуть полной грудью чистый свежий воздух, хотим заснуть в тишине под звуки природы, хотим уединения, хотим наслаждаться красотой природы. Поэтому очень важно посмотреть на коттеджный поселок с точки зрения экологии.

Как далеко он находится относительно дорог с интенсивным движением, центров логистики, промышленных зон и энергетических объектов (высоковольтных линий электропередач, магистральных газовых труб и узлов), крупных животноводческих хозяйств. Если поселок очень большой (от 200 домовладений), это тоже может причинить некоторые неудобства в виде излишнего шума.

Так, например, поселок «Речная долина» расположен в тихом и чистом районе. По границе поселка протекает русло реки Волгуша, общая протяженность которого около 40 км. Река Волгуша берет свое начало из Нерского озера, которое входит в состав Государственного природного заказника «Озёра Нерское, Долгое, Круглое и их ближайшее окружение». Концепцией поселка является дальнейшее сохранение экосистемы реки Волгуша.

На экологию района влияют перспективы развития и планы застройки, которые сегодня отражаются в генеральным планах района и правилах застройки и землепользования. Следите за новыми застройками, поскольку они могут сильно повлиять на окружающую среду, инфраструктуру, плотность населения и, в конечном счете, - на стоимость земельных участков.

4. Расходы на обслуживание и содержание участка.

Выясните стоимость ежемесячного обслуживания и обязательных ежегодных платежей.

Эти расходы в основном зависят от размера участка и их можно разделить на:

Ежемесячные членские взносы или оплата услуг управляющей компании.
Налоги за недвижимость.

Необходимо разобраться, кто занимается текущим обслуживанием поселка: саморегулируемая организация собственников в виде товарищества или партнерства или коммерческая управляющая компания. От этого будет зависеть наценка на себестоимость этих услуг.

Выясните, что входит в оплачиваемые услуги (уборка территории, охрана, освещение общественных зон, сбор и вывоз бытовых отходов и прочее). Смотрите на поселок, чем больше общественных зон, тем комфортнее проживание, но дороже ежемесячное обслуживание.

При подсчете налогового бремени необходимо понимать, что налог у земельных участков, расположенных на сельскохозяйственных землях, предназначенных для дачного строительства или садоводства будут значительно ниже, чем с участка, расположенного на землях поселений.

Кроме того, если на земельном участке, расположенном на землях поселений, отсутствует зарегистрированный объект недвижимости, то к такому участку по закону будет применяться повышающая налоговая ставка.

5. Оформление покупки.

Важно, чтобы права на имущество были правильно оформлены, а сама сделка была максимально прозрачная. Конечно, если вы выбираете дорогой объект и ничего не понимаете в процессе оформления, не имеете соответствующего опыта или просто желаете перестраховаться, то вам необходимы услуги надежного доверенного юриста, который проведет экспертизу всех документов, прежде чем вы их подпишете.

Однако, если вы решили обойтись без услуг юриста/агента, то вам необходимо знать и проверить несколько важных аспектов:

1. Приобретаемый объект должен быть выделен, если это земельный участок, иметь свой кадастровый номер, зарегистророван и быть приобретен или получен законным способом, что будет отражено в правоустанавливающих документах. Вам необходимо ознакомиться с публичной кадастровой картой.

Подробнее получить информацию о выбранном объекте, его собственнике, наличие или отсутствии обременений можно заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Сделка купли-продажи должна соответствовать требованиям законодательства и быть зарегистрирована в ЕГРН. Сегодня для регистрации можно пользоваться услугами Многофункциональных центров. Обратите внимание на форму оплаты. Сегодня все большее количество продавцом предпочитает указывать полную стоимость объекта в договоре купли-продажи.

Чтобы покупка принесла оказалась удачной, соберите больше информации о земельном участке, который вам приглянулся. Поговорите с соседями, домовладельцами в окрестности.

Такие люди будут гораздо более честными и объективными в негативных аспектах окрестных объектов недвижимости, потому что они, как правило, не имеют в них инвестиций. Попробуйте посетить участок или коттеджный поселок в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть, что из себя представляют ваши будущие соседи.